观点网 在蜂拥而至的赎回潮之后，黑石房地产基金迎来了一位“金主”。

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在1月3日一份新闻稿中，黑石集团宣布已与美国加州大学旗下大型投资公司UC Investments达成一项长期战略投资协议。

其中 UC Investments 将向黑石房地产收益信托基金（BREIT） I 类普通股投资40亿美元。

黑石也承诺，将从其目前持有的BREIT股份中贡献10亿美元，确保加州大学在其投资的6年持有期内获得至少11.25% 的年化净回报率。

在黑石BREIT于2022年末遭遇“抢赎”之后，这一消息或有利于稳定投资者信心。

40亿美元投资

观点新媒体获悉，这笔交易主要分为两个部分。

一是，作为全球最大的捐赠基金之一，加州大学旗下 UC Investments 将以2023年1月1日的公开发行价格收购价值40亿美元的BREIT I 类普通股，费用和条款与现有BREIT股东一致。

不过，交易细节显示，作为全球最大的捐赠基金之一， UC Investments 承诺持有 BREIT 股票6年，有权选择在 2028年1月之后的两年内按比例赎回这笔投资（有效的6年持有期）。

除此投资的长期性质外，UC Investments 将收购的I类普通股与任何其他已发行 I 类普通股没有区别。

第二，黑石和 UC Investments签订一项单独的战略协议，该协议规定了 UC Investments 就其 I 类普通股投资获得的总回报的瀑布式结构。

作为协议的一部分，如果基金表现良好，UC Investments愿意支付更高的总体费用，其他投资者不会从相同的安排中受益。

相应，黑石也在协议中承诺，将从其目前持有的BREIT股份中贡献10亿美元，确保加州大学在其投资的6年持有期内获得至少11.25% 的年化净回报率。

如果 BREIT 的净年化回报率超过这一比例，黑石集团将额外获得5%的激励费用，如果没达到11.25%，黑石投入的10亿美元将用于弥补任何缺口。

这相当于黑石与UC Investments签下业绩对赌，若在UC Investments持仓6年内的年回报超过11.25%，则能够拿到现有奖励费基础上再多5%的奖励，如果年回报没达到11.25%，黑石也有自投10亿美元的兜底。

在这一条款之下，UC Investments几乎是“稳赚不赔”。

数据显示，自六年前BREIT基金成立以来，BREIT 第一类股票的年化净回报为12.7%（以上数据截至2022年11月30日）; 截至2022年11月30日，去年BREIT第一类股票的净回报为8.4%。

在该基金面临撤资潮之际，该协议显示了投资者对BREIT的信心。加州大学首席投资官 Jagdeep Singh Bachher 表示：“在当前环境下，投资者可以从稳定的现金流投资中受益，这些投资可以随着全球高通胀而增长。我们认为 BREIT 是美国定位最佳的大型房地产投资组合之一，由世界顶级房地产投资者之一管理。这项投资将为 UC Investments 的客户提供多元化的房地产投资组合。”

但也有声音指，这一条款对所有BREIT的投资者来说都是可怕的。投资基金管理机构Tidefall Capital Management的投资组合经理Trevor Scott就评论称，黑石不得不提出这一协议才能够获得投资，这一事实本身就是吓人的。

更有评论称，2023年对美国商业房地产市场来说是一个不祥的开端。

历经“赎回潮”

对于这一笔交易，有分析指，一方面，UC Investments的投资能让黑石BREIT获得长期的资金来源，另一方面，2022年末黑石BREIT遭遇“抢赎”，这一消息有利于稳定投资者信心。

2022年12月，由于投资者蜂拥而至的赎回潮，黑石表示，因基金赎回请求超过规定限额，黑石BREIT将对投资者赎回加以限制。

由于房地产基金的底层资产流动性差，大额赎回对其杀伤力很大。之后消息传出，为应对“赎回潮”，黑石正紧急筹划出售拉斯维加斯赌场等地产项目，计划出售其持有的两家赌场50％股份，估值约为13亿美元。

限制赎回是黑石早前就预先设定过门槛。根据BREIT的赎回条款，每个月的赎回总额限制在总资产净值（按上月末的资产总资产净值计算）的2%，同时每季度的赎回限额在总资产净值（按前三个月总资产净值的平均值计算）的5%。

黑石表示，10月份申请赎回的金额达到了18亿美元，超过了其月度资产净值2%的限额和季度5%的门槛，但仍照常兑付了。但11月的赎回额又达到了2%，于是只能拒绝许多投资人的赎回请求，大概只兑付了所有赎回请求43%。

由于资金链压力，黑石12月份再把赎回额度从2%下降到0.3%。

市场关于大幅赎回潮的原因分析有很多。宏观上，美国利息暴涨和经济萎靡之下，房地产交易市场急剧降温，这影响到市场对于黑石BREIT的信心。毕马威首席经济学家Diane Swonk预测，2023年美国的房价或将下跌15％；摩根士丹利认为，美国房价调整才刚刚开始，凯斯-席勒全美房价指数将于2023年同比下跌4％，2022年6月至2024年底，美国房价将由峰值下滑约10％。

也有分析认为，不少市场参与者之所以急于赎回，在于开始怀疑BREIT等投资工具资产净值的准确性。在美国地产市场走势低迷的大背景下，BREIT年初至今回报率为9.3%，而同期公开交易REIT指数下跌了3.02%。另一个房地产巨头Vanguard的公开上市房地产指数基金今年下跌超过22%。

因此不少投资者怀疑黑石的Reit估值方式，黑石将BREIT的高回报率解释为公寓和工业地产租金上涨所致，但仍会有投资者希望以现在虚高的估值价格，抛售持有的Reit份额。

当地时间12月7日，黑石CEO苏世民首次回应黑石BREIT遭遇赎回危机，他表示，人们对该基金的担忧“有点令人困惑”：“（我们）正处于一个周期，散户投资者不太倾向于投资……人们会感到害怕。这是完全正常的，不必担心。对于此事我想说，这只是人们撤出资金的一个暂停--一个预期中的暂停。在某种程度上，BREIT是我们最好的作品之一。”

他称“BREIT面临赎回意味着产品出现问题”的说法是错误的，这并不是一只具有每日流动性的共同基金，其持有的资产是房产。

“（BREIT）业务是建立在业绩基础上，而不是资金流的基础上，并且，我们的业绩非常稳定。投资组合集中于租赁住房和物流，且依赖长期固定利率债务结构，因此具有弹性。”

他透露，BREIT收到的众多赎回请求中，有相当一部分来自亚洲。而亚洲的投资者往往更多地通过融资来扩张头寸，但今年早些时候市场恶化，这些投资者需要筹集现金满足追加保证金的要求，因此选择了赎回基金份额。

另值得关注的是，继限制旗下房地产投资基金BREIT赎回后，黑石集团另一只私募信贷基金BCRED也触及了赎回的预设上限。根据一份监管文件，截至11月30日的季度，黑石私人信贷基金（BCRED）收到的赎回申请额约占该基金流通股的5%。

黑石表示，所有向BCRED提出的赎回请求都将得到兑现，该基金拥有80亿美元的即时流动性。

黑石不动产

黑石是全球最大的另类资产管理公司，也是最大的私募股权基金管理人，管理着9510亿美元资产，包括专注于私募股权、房地产、公共债务和股权、基础设施、生命科学、增长股权、机会主义、非投资级信贷、实物资产和二级基金的投资工具。

观点新媒体获悉，黑石集团主要为机构投资者、保险机构、养老基金以及高净值私人投资者提供四方面的投资业务，分别为房地产投资、私募股权、信贷及保险以及对冲基金。

其中房地产基金是黑石相当重要的一大业务部门，旗下产品主要有Blackstone Real Estate Income Trust(BREIT)黑石房地产收益信托和Blackstone Mortgage Trust(BXMT)黑石住房抵押贷款信托。

黑石房地产收益信托基金是其旗下最大的房地产收益基金，属于黑石房地产业务的核心+业务，约占总收益的17%，主要投资于美国庞大的工业、物流和商业地产。

公开资料显示，目前该基金总规模为1250亿美元（约合人民币9000亿元），净资产规模为690亿美元（约合人民币4800亿元），投资组合涵盖房屋租赁、工业、数据中心等。

BREIT的综合投资回报率主要由租金收入和房地产增值收入两部分组成，成立以来的年化净回报率为13%，是公开交易的房地产投资信托基金的3倍，今年年初至今，BREIT的回报率高达9%以上。

2022年黑石也接连完成多笔房地产并购交易。

2月16日，黑石以58亿美元现金收购了Preferred Apartment Communities，这家公司拥有12000个单元的住宅，以及600万平方英尺的购物中心物业。

4月19日，黑石宣布以128亿美元的现金收购美国最大的优质学生公寓社区开发商、运营商American Campus Communities, Inc.。

4月25日，黑石不动产公司宣布以76亿美元收购PS Business Parks, Inc.。该公司的资产包括96处物业，其中有2700万平方英尺办公空间，以及800个住宅单元。

5月19日，黑石BREIT收购了一家自我管理的房地产投资信托基金Resource REIT, Inc.，交易金额达37亿美元。Resource REIT, Inc.在美国13个州拥有42处多户住宅资产。

在全球其他地方，黑石不动产部门也在大举收购日本、澳大利亚等地的酒店等资产。